С 1 января 2015 года в ряде субъектов Российской Федерации действует новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц: собственники квартир должны платить налог исходя из кадастровой стоимости жилого помещения. Однако на практике возникают случаи, когда стоимость квартиры, установленная в кадастре, существенно завышена. Для снижения суммы налога можно оспорить результаты кадастровой оценки. В настоящей статье описан механизмобжалования кадастровой стоимости квартиры, а также на основе судебной практики даны практические рекомендации по оспариванию кадастровой стоимости.
Для эффективного обжалования результатов кадастровой оценки необходимо понимать порядок установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры определяется независимыми оценщиками на основании договора оказания услуг по проведению оценки кадастровой стоимости квартиры, заключаемого между региональными или местными властями и соответствующими оценщиками.В соответствии с законом жилые помещения подлежат переоценке не чаще, чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет, но и не реже одного раза в течение 5 лет.
Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы, которые использовались при оценке стоимости квартиры. После проведения оценки составляется отчет. Данный отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. После этого сведения о стоимости включаются в государственный кадастр недвижимости.
Как пояснил заместитель руководителя Росреестра Максим Сергеевич Смирнов, при определении кадастровой стоимости квартир, как правило, используется массовая кадастровая оценка. Такая оценка проводится дистанционным методом, без осмотра каждого объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном доме идентична.
Безусловно, такой подход не всегда является объективным. Поэтому заинтересованное лицо вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости квартиры.
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под недостоверными сведениями необходимо понимать допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Верховный Суд Российской Федерации под такими сведениями понимает, например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
При оспаривании кадастровой стоимости по тому основанию, что рыночная стоимость квартиры меньше кадастровой, необходимо представить отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, выполненный оценщиком. Отчет об оценке объекта недвижимости должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности. При установлении рыночной стоимости необходимо обратить внимание на дату, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Так, если кадастровая оценка квартиры проводилась в 2013 году, то и оценку рыночной стоимости необходимо определять на 2013 год, а не на дату рассмотрения дела в суде.
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?
Как правило, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости квартиры обращаются собственники, желающие снизить налог. Однако бывают и другие случаи, когда лицо может обжаловать кадастровую стоимость. Например, наследник при обращении с иском в суд о приобретении собственности на квартиру в порядке наследования должен платить государственную пошлину исходя из кадастровой стоимости квартиры. Поэтому наследник, еще не являющийся собственником квартиры, может оспорить ее кадастровую стоимость в целях уменьшения госпошлины.
О ПЕРЕСМОТРЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?
Заявитель вправе обратиться как в специальную комиссию Росреестра, так и в суд. Порядок рассмотрения данных споров в комиссии Росреестра значительно проще: срок рассмотрения меньше, не нужно платить госпошлину. В связи с этим для более быстрого решения вопроса рекомендуем обращаться в комиссию Росреестра. Кроме того, решение комиссии Росреестра может быть оспорено в судебном порядке. В соответствии со статистикой за предыдущее время более половины поданных в комиссию Росреестра заявлений об оспаривании кадастровой стоимости были удовлетворены.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Данная категория споров рассматривается судом субъекта.
Вести дело об оспаривании кадастровой стоимости может только лицо с высшим юридическим образованием, это требование закона.
Следует помнить, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не могут быть заявлены и рассмотрены совместно с другими требованиями, например с такими, как пересмотр налоговых обязательств, арендных платежей, выкупной стоимости квартиры, поскольку данные требования подсудны другому суду. Так, например, если с лица взимаются высокие налоги в связи с завышенной кадастровой стоимостью квартиры, сначала необходимо оспорить кадастровую стоимость квартиры в суде субъекта, а потом обращаться в районный суд с иском к налоговому органу.
Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости квартирыфизическим лицам необходимо самостоятельно заниматься сбором доказательств, обосновывающих недостоверную кадастровую оценку, либо превышение кадастровой стоимости квартиры над ее рыночной стоимостью.
Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости квартиры необходимо иметь в виду, что обязательным условием для соответствующего оспаривания является наличие нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего кадастровую стоимость.